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文 | 克而瑞地新引力
租赁住宅研究团队
10 月份青客、蛋壳公寓轮番赴美递交招股说明书，行业关注度极高，品牌传播指数上升，分散式公寓上市优势明显；各地多方位发布租赁住房规范，推动整体市场健康向好发展；目前「 N+1 」模式在各地仍存争议，上海延长政策合法化有效期至 2024 年，或带动更多城市落地「N+1」合法化。蛋壳、青客发布招股说明书，品牌关注度提升
10 月份青客、蛋壳公寓纷纷赴美递交 IPO 招股书，引发全行业热烈关注，品牌发声量纷纷提升。蛋壳保持榜单第一位置，传播力指数进一步上涨，青客则首次进入榜单前十。两家企业欲赴美上市是 10 月份长租公寓行业最受关注的事件。根据招股书内容，青客与蛋壳公寓 IPO 募资到的资金用途相似，都可分为三点：一是进一步扩张公寓房源规模，二是加强技术配备，三是用于一般营运资金用途。二者都将规模扩张、抢占市占率视为发展首要目标。对比集中式公寓签约整栋物业的做法，分散式公寓单次收房成本更低、灵活性更强，现金流和成长性方面具备先天优势，因而上市可能性更大。此外，阳光城睿湾上海静安店正式亮相、朗诗寓杭州瓜山社区迎来入住，使得各自品牌曝光率提高。10 月份政策层面上从多方面加强了租赁住房市场的整治监管，从而推动行业整体的健康规范发展。互联网信息规范方面，北京市住建委会同市市场监督管理局、市互联网信息办公室、市通信管理局、市公安局正式出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》，要求互联网平台展示房屋照片与实际相符；租金、佣金等明码标价；加大对发布虚假、违法违规房源信息的互联网平台、企业及相关人员的惩处力度。体现了政府对房源市场的净化导向，进一步保障了群众的知情权与选择权。租金监管方面，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，规定从事承接住房房源委托出租业务的住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，从而最大程度上弥补租户及业主资金损失。市场整治方面，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市市场监督管理局、郑州市公安局、郑州市发改委联合印发了《郑州市住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案》，规范从事住房租赁居间业务和托管业务的房地产中介机构，以及从事住房租赁经营业务的住房租赁企业的相关行为。除郑州外，北京、深圳、杭州、山西、南京、合肥等城市此前都展开了相关整治措施，力求保障住房租赁市场健康稳定发展。
10 月底上海市房屋管理局印发了《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》，明确「单套住房内客厅（起居室）使用面积在 12 平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住」，将对「 N+1 」合法化的有效期延长至 2024 年，此次上海对于「 N+1 」模式合法化的探索，或将带动更多城市落地「 N+1 」合法化。 克而瑞数据显示，考虑到房屋地段、户型、面积等多方面影响，隔断后整体出租房屋的坪效可增加 20-40% ，同时增加租赁市场房源供给，但「 N+1 」模式也易滋生消防、治安等多类隐患。目前「N+1」在全国范围内仍处于争议阶段，北京已经从法律层面上禁止群租房、隔断房，并多次展开相关整治行动，但上海、广州、深圳等多个城市都对「 N+1 」模式持支持态度。
10 月份大部分公寓品牌发声都以日常客户维系和品牌宣传为主，无特殊营销活动。自如开展美术馆参观、吉他弹唱会、综合格斗体验、即兴戏剧等活动，提升租客体验感；龙湖冠寓发起关爱长者志愿者活动，并在自有 app 中推出「有声 Youth Talk 」有声栏目，凝聚租户关系。同时伴随着万圣节的到来，多家品牌贴合年轻租客喜好，举办了相关线上、线下活动。另值得一提的是，蛋壳公寓于 10 月下旬邀请时下大热的「火箭少女」成员Yamy，共同开展「住蛋壳，晒彩蛋」主题活动，其微博相关话题阅读量达五千多万，讨论量近 30 万，引流效果明显。与当下流量明星合作推广，也是公寓方提高品牌发声量的传播力的有效方式之一。
媒体曝光是提升公寓品牌力量的重要渠道之一，以下为十月份各长租公寓企业的媒体曝光大事件：
榜单说明
长租公寓品牌传播力榜主要是从官媒运营、品牌推广、曝光度、搜索指数及舆情监测等内外五个维度进行月度品牌监测，按照权益比重计算分数，进行排名。
官媒运营：此指标由传播矩阵、推送频次及运营效果三类构成。传播矩阵是通过公寓运营商在官网建设、微信运营、今日头条、抖音账号等媒体平台的建设情况，推送频次是各类传播矩阵下的主动发声量，运营效果是的粉丝及用户对账号内容的反馈，例如转赞评、粉丝变化量等，三者均反映了公寓运营商对于官媒运营的完整度、联合性、积极性。
品牌推广：此指标通过公寓运营商对公寓项目的广告投放数量及质量进行评判，反映的是公寓的品牌影响力。目前，公寓运营商的广告投放是项目推广和品牌宣传的重要手段之一。
曝光度：此指标通过在专业机构、第三方微信公众号的当月曝光度进行评分，反映了外界对于企业品牌的认知度。
搜索指数：此指标通过在主流搜索引擎（百度指数、搜狗指数、微信指数、新榜指数等）的关键词搜索频次及公寓官方网页的月度浏览量（ PV -页面访问量、UV -独立访客量等），反映了公众对公寓运营商品牌的主动关注量。
舆情监测：此指标是根据外界媒体在各大新闻网站的正负向评价进行加减分，加分项例如获奖、战略发布或品牌升级等重大正面事件，行业负面事件为减分项。
计算公式
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十月精选
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